很多人将印度寓意为十几年前的中国，如此便证明了印度市场存在的商机，越来越多的中国投资企业开始在印度注册公司、设立工厂。本文旨在分析你在印度设立工厂时可能会遇到的有关土地购买的相关事项。
印度土地权属情况分析
印度土地权属与中国的土地公有制度不同，在印度，土地所有权存在以下四种权属情况：新地、旧地、部落属地和政府用地。
新地：指对于印度独立后没有土地的印度人，政府无偿划拨给他们一块土地。新地买卖在不改变用途的前提下，需要得到政府的许可，并且卖之前需要优先支付政府一笔费用，否则交易后政府将以未办理法定手续没收土地。
旧地：1947年印度宣布独立后，印度政府将独立前个人拥有的土地称为旧地；在不改变用途的前提下，旧地可以随意买卖，无需官方批准。
部落属地：所有权属于部落，很难能买到，政府处理起来也比较困难，作为投资者而言，一般不予考虑。
政府土地：印度有少量土地属于政府所有
印度土地购买限制
根据印度《外汇管制法案》和《外汇管理法（印度境外购买或者转让印度不动产实施细则）》相关规定，投资者在印度购买土地有许多限制条件，具体表现在以下几个方面：
中国、中国澳门、中国香港、巴基斯坦、孟加拉国、伊朗、尼泊尔等国家或地区的公民不得在印度购买及转让不动产。也即，这几个国家和地区的公民，只要是自然人具有上述国家和地区的国籍身份，在获得印度储备银行（RBI）的许可之前，是不能购买印度不动产的。在印度设立联络处的外国公司不允许购买土地等不动产，只能根据《财产转让法案》签订租期不超过5年的不动产租赁合同。
印度很多邦规定，无论是印裔、印裔居民还是外国人都不可以买卖农业用地、农场用地和种植场土地（不包括茶园种植）。
中国投资者在印度购买土地的方式
A）中国投资者想要投资印度不动产，诸如买卖、抵押、租赁土地，需要先确定该不动产能否被交易，其次，投资者要有相应的行为能力（印度合同法规定了缔约行为能力：年满18周岁、精神健全、没有被法律禁止签订合同）。
B）接下来，根据印度政府在2015年颁布并执行的《外商直接投资政策》，外商可在多个领域百分百独资建立子公司或分公司，允许购置不动产建设新工厂。
一般而言，购买土地大致需要以下几个步骤：
印度购买土地大致流程步骤
第一步，与业主协商土地购买相关事项，如果业主同意单价和支付条件，则支付其一笔数额较小的资金作为定金；双方签署一份意向书；之后在当地报纸上进行公告；
第二步，确定权属无瑕疵，支付购地款给业主，签署《土地购买契约》；
第三步，注册《土地购买契约》，政府正式权属登记。
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